Эксперт: Собственники получат возможность перенести срок капремонта дома
С 1 сентября 2024 года собственники смогут принимать решение о проведении за их счет обследования технического состояния многоквартирного дома. Соответствующее заключение даст им возможность передвинуть срок капремонта или изменить запланированные в их доме работы.
Техобследование может быть проведено и региональной властью за счет средств в бюджете субъекта. Об этом говорится в 561-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", который вступит в силу с 1 сентября.
Исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Сергей Сохранов прокомментировал изменения: "Закон достаточно масштабный и содержит много нововведений. В числе новаций - у властей регионов появляется возможность проводить техническую политику в сфере капремонта. Одна из часто звучащих претензий к региональным программам капремонта - работы планируются, исходя из наличия средств в фондах капремонта, желания сэкономить и объединить несколько лотов многоквартирных домов и отремонтировать в один год сразу все крыши, а в другой - все фасады. Это делается, чтобы набрать объем работы, который выгоден подрядной организации, независимо от того, а нужно ли проводить такие работы в конкретном доме".
По мнению Сохранова, новый подход иной - здравый и правильный. Он позволит выяснить на основании техобследования, где капремонт нужен здесь и сейчас, а где он потребуется в перспективе и какой.
"Де факто ситуация во многих регионах была такая. Региональная программа капремонта обязывает фонд капремонта в определенный периоды времени провести конкретные виды работ в конкретных домах. У фонда нет возможности что-то изменить. При этом некоторые фонды испытывают острый дефицит средств. Это приводило к судебным разбирательствам, они шли, например, в Тверской области. Собственники подавали в суд на фонд, так как они видели, что согласно программе капремонта в этот год у них должны были провести работы. Год заканчивался, а работы проведены не были", - продолжает эксперт.
Он добавил, что для тех собственников, которые собирали средства на спецсчетах, ситуация еще чревата тем, что муниципалитет мог инициировать перевод накопленных ими денег в "общий котел". Такое право у муниципалитетов есть, если собственники не провели капремонт общего имущества в те сроки, что указаны в региональной программе. "Теперь у собственников появился довольно простой механизм, как поменять очередность ремонта: провести техобследование, которое подтвердит, что крыша у дома еще нормальная, стены не сыпятся, инженерным коммуникациям достаточно текущего ремонта, так что капремонт в доме можно отодвинуть на более поздний срок", - поясняет Сохранов.
Вместе с тем он указывает и на риски для региональных властей: "В законе сказано, что результат техобследования будет являться основанием для внесения изменений в региональную программу капремонта. Раньше собственники также имели право проводить техобследование, в том числе силами управляющей компании, и определять, какой конструктивный элемент дома требует ремонта, а далее направлять это заключение в фонд капремонта или муниципалитет. Затем собиралась межведомственная комиссия, и она рассматривала достаточность предъявленных обоснований, чтобы изменить региональную программу и передвинуть работы на более ранний срок. Теперь в законе есть четкое указание - проведенное техобследование является основанием для внесения изменений в указанную программу и того, чтобы дом передвинули на более ранний или поздний срок. Правда, в законе содержится оговорка, если средства на ремонт таких домов предусмотрены в бюджете субъекта. Есть опасность, что собственники начнут в массовом порядке заказывать такого рода обследования, и они будут содержать заключения, что какая-то часть общего имущества требует ремонта здесь и сейчас, и на фонд капремонта резко вырастет финансовая нагрузка".
Вместе с тем он отмечает, что техобследование дома - не дешевая затея, на пятиэтажку в зависимости от региона и вида обследуемого общего имущества потребуется не менее 70 тысяч рублей, а чаще - еще больше. Это может стать препятствием на пути массового проведения техобследования. Обследование должно быть проведено юрлицами, которые являются членами СРО.
"Важно и то, что техобследование будет проводится не за счет накопленных собственниками средств на капремонт, а за счет иных источников. Если мы говорим про собственников, то это могут дополнительные взносы, если говорим про фонд капремонта - это бюджет субъекта или муниципалитета, - поясняет эксперт. - Конечно, очень многое зависит от наличия в регионе специалистов, которые могут провести качественное, а не формальное техобследование. Если они будут хорошо выполнять свою работу, то закон принесет много пользы. Если фонд капремонта откажется принимать техобследование, нужно подавать в суд, который и будет определять правомочность такого решения. Также можно направить жалобу в то региональное ведомство, которое занимается в регионе жилищной политикой, например, в министерство ЖКХ".
По словам Сохранова, закон также расширяет полномочия органов исполнительной власти субъектов. Например, в регионе может быть принят нормативные акт, который утвердит порядок и условия предоставления господдержки на проведение капремонта в том числе предоставление региональных гарантий или поручительств по кредитам или займам.
"Если какой-то из регионов пойдет на такой шаг, это будет прорыв во всей действующей системе капремонта, - заявил эксперт. - Собственники и сейчас имеют право привлекать на проведение капремонта заемные средств, но банки не кредитуют многоквартирные дома, потому что нет единого заемщика, и не понятно с кем заключать договор кредитования, и есть риск, что собственники не смогут в какой-то из периодов погашения внести достаточный платеж из-за неплательщиков. А если поручителем выступит регион, то получить кредит на эти цели станет реально. И распространенная проблема, когда дому не хватает денег на капремонт, может быть решена. Впрочем, и тут есть нюанс: регион должен иметь средства в бюджете на объем поручительства, которые будут заморожены на срок кредита. Пойдут ли на такой шаг регионы, где и так острая нехватка средств по основным бюджетным обязательствам, большой вопрос".
Кстати
В 561-ФЗ также есть пункт, который касается капремонта дома после аварии или ЧС природного или техногенного характера. В этом случае решение о проведении капремонта принимается без проведения общего собрания собственников в порядке, установленном региональным правовым актом. Капитальный ремонт проводится без включения многоквартирного дома в краткосрочный план региональной программы и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации, за счет средств регионального оператора.
